不動産売買における「瑕疵」の３つの種類とは？

こんなテーマに関する記事です。

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不動産を売買する際には、
　物件に不具合がないかどうか
が、重要なポイントになります。

通常、建物、土地の不具合のことを、
　瑕疵（かし）
という言い方をします。

瑕疵とは、欠陥・欠点といった意味です。

不動産の場合の瑕疵としては、
　・物理的瑕疵
　・心理的瑕疵
　・法律的瑕疵
があります。

また、不動産における瑕疵に関する法的な捉え方としては、
　売主側の責任
ということがベースになっています。

これは、2020年の民法改正で、「瑕疵担保責任」が、「契約不適合責任」という概念に変わったことによります。

下記に、順に解説していきます。

民法改正と瑕疵の捉え方の変更

不動産の瑕疵に関して責任については、2020年の民法改正前までは、
　「瑕疵担保責任」
と呼ばれていました。

この時は、基本的に、
　売主は、隠れた瑕疵が見つかった場合に、売主は、損賠賠償や補修といった責任を負う
という考え方でした。

「隠れた瑕疵」とは、契約時に買主が通常の注意を払ったにもかかわらず発見できなかった瑕疵のことです。

この「瑕疵担保責任」は、任意規定という扱いですので、売買契約書の特約で、
　期限を短縮する
あるいは、老朽化している物件などの場合は、
　「瑕疵担保責任」を免責する
という内容を記載して、売買後の売主の責任を回避するという方法がとられる場合もありました。

それに対して、2020年の民法改正後は、
　「契約不適合責任」という概念
に変わり、結果、
　売主は、売買契約の内容に適合しない場合は、責任を負う
という考え方に変わりました。

その範囲については、「従来の隠れた瑕疵」の範囲以外も含めての判断となります。

結果的に、法的には、
　買主にとっては、有利
な内容となりました。

但し、この「契約不適合責任」についても、任意規定という扱いになっていますので、従来と同様に、
　期限を短縮する
あるいは、
　「瑕疵担保責任」を免責する
という内容を記載して、「一定の範囲」で、売買後の売主の責任を回避する対応はできます。

しかしながら、例えば、
　売主が知っていたのに、買主に伝えていなかった瑕疵
があった場合には、たとえ、特約で「契約不適合責任」の免責の記載があっても、
　売主の責任は免れない
ということになります。

ですので、特約で「契約不適合責任」の免責の記載があっても、全てが免責されるということにはなりません。

不動産における瑕疵とは、、

不動産における瑕疵については、大きく分けると、下記の３種類となります。

　・物理的瑕疵
　・心理的瑕疵
　・法律的瑕疵

物理的瑕疵

不動産の物理的瑕疵の内容としては、
　建物
と
　土地
にわかれます。

建物

建物に関する一般的な物理的瑕疵としては、
・雨漏りや水漏れ
・壁面のひび割れ
・シロアリ被害
・給排水管の不具合
・耐震強度の基準を満たしていない
といった事項を上げることができます。

内容的には、
　建物の主要構造に影響を及ぼす不具合
　居住する為には、修繕が必要となり、その費用も比較的大きい金額になる
といったレベルでの不具合が対象になります。

逆に、通常は、軽微な不具合は対象としません。

土地

土地に関しては、以下のような事項があります。

・住宅などを建てる場合、その為に必要な地盤の強度になっています。（地盤が緩い）
・土壌汚染がある
・地中にゴミや廃材などの埋設物がある

例えば、住居を建築することを目的にその土地を購入した場合、上記のような不具合があると、そのままでは、住居の建築ができないということになります。

地盤の状況に関しては、怪しい場合は、
　事前に調査を行う
あるいは、
　売買契約書の特約で、地盤が緩い場合は契約を解除するといった条項を設ける
といった対応で対処する方法もあります。

また、土壌汚染や地中埋設物に関しては、工場跡地などの場合は、そのリスクがありますので、注意が必要となります。

心理的瑕疵

心理的瑕疵とは、
　買主に心理的な抵抗が生じる恐れのある事項
のことです。

具体的には、
・殺人・事故死・自殺などの事件や事故
・近隣に指定暴力団構成員等が居住している、あるいは、迷惑行為をする人がいる
といったことです。

売主さんのなかには、心理的瑕疵の内容を隠そうとする人もいますが、その場合、買主さんから損害賠償を起こされる可能性があります。
もちろん、売主が故意に瑕疵を隠していた場合、裁判では、売主が負けます。

そもそも、買主の立場を考えれば、隠すのは良くないことですし、売却後のトラブルを防ぐ意味でも、瑕疵に該当する事項があれば、全てオープンにすることが必須と言えます。

法律的瑕疵

法律的瑕疵としては、
　法律的に問題のある物件
を指します。

具体的には、
　「都市計画法」「建築基準法」「消防法」など
の法令に違反しているようなケースです。

例えば、
　・そのエリアに建築ＮＧな建物
　・容積率や建蔽率がオーバーしている建物
　・建築用途の違反
　・建物が、消防法に違反している
といったことがあります。

また、建築当初は問題なかったとしても、その後に、増築、改築をして、違法な状態になっているような場合もあります。

こういった建物を買主に伝えずに売却した場合は、売主の責任となり、損害賠償の対象となります。

買主としても、そもそも、そのような瑕疵のある物件であれば、購入しないわけです。

まとめ

不動産の売買の際には、
　売主は、瑕疵があれば、買主に伝えること
が重要となり、
　買主側も、瑕疵の有無について注意すること
が大切になります。

また、瑕疵があった場合は、その内容と、契約書面に記載して、双方が確認の上、売買を進めることが重要です。

買主側としては、少なくとも、最初に、
　上記に記載したような瑕疵が無いかどうか
を確認しましょう。

以上、不動産売買における「瑕疵」の種類についての説明でした。