「専任媒介」と「一般媒介」の違いを知りたい。
こんなテーマに関する記事です。
不動産を売却する際には、仲介の契約（媒介契約）を取り交わします。媒介契約には、いくつかの種類がありますので、それらについてわかりやすく説明しています。
不動産を売却する際には、
不動産会社に仲介を依頼する方法
と、
不動産会社に買い取ってもらう方法
の２つがあります。
ここでは、前者の
不動産会社に仲介を依頼する
という場合に取り交わす「仲介に関する契約（媒介契約）についてわかりやすく説明します。
※ちなみに、後者の「不動産会社に買い取ってもらう」という方法については、
その買取価格は、相場より低い金額
となります。
ですので、その点を踏まえての検討となります。
目次
「専任媒介」と「一般媒介」の違いとは、
「専任媒介」と「一般媒介」の違いをひとことでいうと、不動産の「売却」の際に、
売主側で仲介する不動産会社を1社に限定するかどうか
ということになります。
「専任媒介」；売主側の不動産会社は、１社のみ
「一般媒介」；売主側の不動産会社は、複数ＯＫ
ちょっとわかりずらいのですが、下記のような図になります。
不動産の売買の際に、基本は、
売主側を仲介する不動産会社
と
買主側を仲介する不動産会社
の２社があるということになります。
また、
売主側の不動産会社が、買主側の不動産会社を兼ねる場合
もあります。
※その場合は、業界用語で「両手」と言います。両方から仲介手数料が入るという意味あいです。
なぜ、売主側と買主側の２社の不動産会社があるのか？
売主側の不動産会社は、
売却を仲介
します。
また、買主側の不動産会社は、
購入を仲介
します。
つまり、それぞれの立ち位置が違うということになります。
また、売主は高く売りたい、買主は安く買いたいという立場の違いもあります。
ちなみに、それらの２社は、不動産物件の仲介という業務に関しては、
同等の責任
を持つことになります。
また、売主側の不動産会社が、買主側の不動産会社も兼ねる場合については、
買主、売主の双方の立場で仲介する
ということになります。
しかしながら、売主は高く売りたい、買主は安く買いたいという立場の違いがあるので、ある意味、
利益相反する
という見方もできます。
ですので、不動産の売却の際には、その不動産会社が「両手」での取引をするケースも想定して、
公平な立場で取引してくれるような信頼できる不動産会社かどうか？
が重要になってきます。
専任媒介と一般媒介の違い
媒介契約を取り交わす際の、
専任媒介と一般媒介の違い
に関しては、下記の内容となっています。
■専任媒介契約（専任媒介契約と専属専任媒介契約）
・売主が媒介契約を取り交わせる不動産会社は、1社のみ
・レインズという不動産会社間のデータベースへの登録の義務付けがある
・販売状況の報告義務あり
■一般媒介契約
・売主は、複数の不動産会社と媒介契約を取り交すことはできる
・レインズ登録の義務付けはない（登録自体は、可能)
・販売状況の報告義務なし
専任媒介と一般媒介のどちらがいいのか？
専任媒介と一般媒介のどちらがいいのかという点に関しては、それぞれ、メリットとデメリットがあります。
結論からいうと、不動産の売却時には、
・以前は、「一般媒介」で、複数の不動産会社と仲介を依頼をしたほうがよかった
・現在は、専任媒介で、１社の不動産会社との仲介でも、デメリットは少ない
と言えます。
ここでいう以前とは、
レインズという不動産会社間のデータベース
が運用される以前のことです。
それ以前は、物件情報の共有ができていなかった為、なるべく複数の不動産会社に、仲介の依頼をするという方法もメリットがありました。
レインズという不動産会社間のデータベースの運用以降は、売主側の不動産会社が１社でも、そのデータベースへの情報登録をすることで、
他の不動産会社が買主を見つけてくれる可能性がある
ので、あえて、売主側として、複数の不動産会社に依頼する必要性はほとんど無いと言えます。
媒介契約の契約期間
媒介契約の契約期間は、基本、
3ヵ月以内
というルールがあります。
但し、「一般媒介」の契約期間に関しては、厳密には法律上の制約がありません。
しかしながら、3ヵ月以内が推奨されていますし、一般的には、３か月となっています。
国土交通省 宅地建物取引業法関係▼
専属専任媒介契約とは？
専任媒介契約には、
「専属専任媒介契約」
というタイプの契約があります。
その違いは、下記になります。
専属専任媒介契約と、専任媒介契約の違い
■売主が自分で買主を見つけることについて
専属専任媒介契約；NG 専任媒介契約 ；OK
となっています。
つまり、専属専任媒介契約のほうが、縛りがキツイと言えます。
その他、下記の違いがあります。
■売主への報告義務
専属専任媒介契約；1週間に1回以上
専任媒介契約 ；2週間に1回以上
■レインズへの登録
専属専任媒介契約；媒介契約の締結から5日以内
専任媒介契約 ；媒介契約の締結から7日以内
内容的には、「専属専任媒介契約」のほうが、
売主側に制限がついている内容
となっています。
ですので、あえて、「専属専任媒介契約」にする必要はないと言えます。
ただ、不動産会社のなかには、「専属専任媒介契約」を強く勧めてくるケースもあります。
まとめ
専任媒介と一般媒介の違いとしては、主に、
仲介を依頼する不動産会社を１社にするかどうか
と、
報告義務やレインズ（不動産会社間のデータベース）への登録義務の有無
になります。
実際は、
信頼できる不動産会社に「専任媒介」で依頼
して、少なくとも、３か月間、様子を見るということが一般的ではあります。
場合によっては、３か月後に不動産会社の見直しをするという方法もあります。
また、一般媒介で進める場合は、レインズへの登録が任意なので、少なくとも、
どのような販売活動をするのか
をしっかり確認することが大切になってきます。
以上、専任媒介と一般媒介の違いについてでした。
